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O contrato de locação

September 13, 2019

O contrato de locação é muito comum no dia a dia e é de suma importância para garantir que o negócio jurídico praticado esteja de acordo com os interesses das partes envolvidas. Você conhece esse contrato e os requisitos necessários para a sua validade? No post de hoje trataremos sobre essa forma contratual e suas principais exigências. Leia para entender melhor!

No último post, falamos sobre o contrato de compra e venda, um dos tipos mais recorrentes no cotidiano, além de tudo que era necessário para que esse documento adquirisse validade e até mesmo em quais situações sua formalização por escrito deveria ocorrer. No post de hoje, abordaremos o conceito de locação em conjunto com seu contrato específico e o que é preciso saber ao elaborar esse tipo de documento, garantindo que os interesses de ambas as partes estejam protegidos e bem definidos. 

 

 

 

 

De forma geral, as obrigações em um contrato de locação são de médio e longo prazo, fato que exige ainda mais atenção na hora de firmar o compromisso, pois erros podem implicar a rescisão contratual, ou seja, a anulação do negócio e que pode vir acompanhada de uma multa dependendo da situação. 

 

O contrato de locação é por definição bilateral, com a existência de duas partes e oneroso, isto é, ambas as partes possuem benefícios, mas, também, deveres de prestação de forma recíproca. O Código Civil nos fornece uma definição geral sobre o conceito em seu artigo 565, caracterizando a locação como um contrato em que uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário) o uso e o gozo de coisa não fungível¹ por tempo determinado ou não e mediante certa retribuição. 

 

É importante destacar que embora o Código Civil estabeleça os princípios gerais da locação, atualmente, as relações entre locadores e locatários no que diz respeitos aos imóveis urbanos são regidas pela Lei Federal n° 8245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato. Com exceção dos imóveis urbanos, os outros tipos de locação, especificados no art. 1° da Lei do Inquilinato, continuam sendo regulados pelo Código Civil, compreendendo também a locação de bens móveis. Essa lei federal estabelece os direitos e deveres existentes entre locador e locatário e também prevê os procedimentos que devem ser adotados em situações eventuais para três tipos de locação: residencial, não residencial e por temporada.

 

Ao elaborar o contrato de locação, deverão estar delimitados o valor do aluguel com seu índice de correção e a periodicidade, o prazo da locação, podendo ser por tempo definido ou não, bem como os direitos e deveres de cada uma das partes envolvidas. Além disso, também é importante definir as responsabilidades sobre obras e melhorias realizadas na construção e o pagamento dos tributos. Sobre o pagamento de impostos (IPTU, principalmente), a Lei do Inquilinato estabelece em seu art. 22 que esse é de responsabilidade do proprietário, salvo se houver determinação contrária no contrato. Vale ressaltar, ainda, que existem algumas diferenças e particularidades entre os diferentes contratos de locação. Exemplo disso é contrato de uso não residencial (comercial), sendo o único que admite a possibilidade de pessoas jurídicas figurarem também como locatárias do imóvel e não apenas na forma de locadoras, como nos dois outros tipos de locação. A locação para temporada também possui uma particularidade sendo o único dos contratos que determina um período máximo de 90 dias para o aluguel.

 

Da mesma forma que o contrato de compra e venda, o contrato de locação também não exige a necessidade absoluta de uma forma específica, não havendo a obrigatoriedade de que o documento seja redigido. Nesse sentido, o negócio pode ser realizado apenas de forma verbal entre as partes e produzirá efeitos jurídicos e obrigações para os envolvidos da mesma forma. Entretanto, é sempre recomendável que o contrato seja escrito, pois somente assim é possível garantir que a relação entre o locador e locatário esteja bem definida, evitando possíveis problemas decorrentes da falta de determinação dos direitos e deveres de cada parte.

 

Por fim, a Lei do Inquilinato também assegura ao locador o direito de exigir no contrato alguma espécie de garantia do locatário, isto é, algo que vai garantir o pagamento do aluguel e, consequentemente, o cumprimento do contrato. As garantias de locação dividem-se em cinco tipos: fiança, seguro-fiança, depósito caução, títulos de capitalização e carta de fiança. No Brasil, a mais utilizada de todas essas é fiança, que consiste na escolha de um terceiro que será responsável pelo pagamento do aluguel e de outros encargos previstos no contrato, no caso de inadimplência do locatário.

 

 

1- Bens não fungíveis ou infungíveis são aqueles que não podem ser substituídos por outros da mesma espécie, quantidade e qualidade. Exemplos desse tipo de bem são obras de arte e objetos raros.

 

 

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