Contratos de Locação durante a Pandemia

August 18, 2020

Com a crise econômica decorrente da pandemia do Covid-19, o pagamento de alugueis tem sido uma problemática recorrente para muitas pessoas afetadas pelas consequências da doença e da quarentena. Nosso post de hoje tenta abordar as alternativas possíveis para essa situação!

É inegável que o prolongamento das restrições impostas pela quarentena à circulação de pessoas e ao funcionamento comercial impactou severamente a economia global, agravando ainda mais a crise econômica que já existia no país. Diante desse cenário, muitos negócios jurídicos tornaram-se inviáveis às pessoas envolvidas, sendo o exemplo mais comum os contratos de locação. Quais são, então, as soluções para quando há impossibilidade de realizar o pagamento do aluguel por decorrência dos efeitos pandêmicos?


A solução mais simples no momento é a renegociação contratual. Isso significa que as partes envolvidas devem chegar a um acordo comum e benéfico, buscando uma redução na mensalidade temporária (o aluguel) ou uma espécie de parcelamento dessa.


Mesmo que o inquilino seja considerado, pela justiça brasileira, a parte mais vulnerável do contrato, é imprescindível tentar chegar a uma solução mútua e benéfica tanto para ele quanto para o proprietário do imóvel. Por isso, a simples isenção de aluguel, situação em que o inquilino continua no imóvel sem realizar o pagamento, não é possível. Dessa forma, nesse tipo de contrato, as partes devem agir de boa-fé, evitando buscar benefícios que prejudiquem a outra pessoa. Assim, em uma pandemia na qual ambos, locador e inquilino - nos termos jurídicos, locatário -, são prejudicados, deve-se prezar por uma solução equilibrada e pacífica. 


Caso não seja possível a renegociação, neste período excepcional, é possível que o locatário realize a quebra antecipada do contrato sem implicar em penalidades, como pagamento de multas. Essa é a solução mais drástica, uma vez que o contrato entre as partes não continuará. Deve, assim, ser considerada apenas em casos nos quais a impossibilidade de renegociação leva a uma onerosidade excessiva, um desequilíbrio contratual que faz com que seja muito custoso a uma das partes manter a relação. 


Isso é possível graças ao artigo 478 do Código Civil, que possibilita, nesses casos, a resolução contratual, ou seja, o fim da relação de locação. Para poder enquadrar-se nessa situação, deve-se constatar a ocorrência de uma situação parecida com uma gangorra: para uma das partes, o cumprimento da obrigação é impossibilitado ou tornado demasiadamente sacrificante, enquanto, para outra, é constatado um excessivo aumento dos lucros. Assim, para poder escapar das penalidades decorrentes da resolução, é necessário provar, de um lado, o impacto que esse cumprimento geraria nas finanças pessoais de quem pede a resolução e, do outro, o lucro desproporcional da parte que desejava que a locação se mantivesse. 


Na atualidade, porém, esse efeito gangorra ocorre em casos minoritários. Outra solução seria buscar a resolução contratual pautadas na perda da base objetiva do negócio, ou seja, perda do interesse original e manifestado (deixado claro durante a negociação) em fechar ou manter aquele contrato, ocasionado por evento externo e posterior. Isso ocorre em casos nos quais o aluguel possui uma função intimamente relacionada a um objetivo impossibilitado pela pandemia, como é o caso de shopping centers e locações estudantis. Ressalta-se que, de acordo com o artigo 112 do Código Civil, tal manifestação de vontade sobressai-se ao sentido literal do contrato. Nesse sentido, é necessário que tal desejo tenha sido informado ao locador durante a realização do contrato.


Para verificar tal perda, basta imaginar se o negócio ainda seria celebrado no período da quarentena. Caso a resposta seja negativa, provavelmente há perda objetiva do interesse e, por consequência, é possível pleitear pela resolução.


Ainda, caso ambas as alternativas anteriores forem dificultadas, é necessário buscar uma solução por vias judicias. Essa solução é a mais formal e demorada, por isso, deve ser procurada após frustrações decorrentes da negociação.


Apesar de serem verificadas diversas decisões em tribunais (jurisprudência) favoráveis ao inquilino, tanto para imóveis comerciais quanto residenciais, não é possível notar uma tendência pacífica, uma que vez que o caráter sem precedentes da pandemia faz com que haja uma grande variação de decisões. Assim, a resolução dependerá de cada caso individual, sendo ainda necessária a comprovação da impossibilidade de adimplemento - cumprimento da obrigação - decorrente da pandemia.


Portanto, não se desespere! Se notar uma grande dificuldade de manter o pagamento do aluguel em dia, vá atrás de seus direitos, há uma série de soluções possíveis para minimizar os prejuízos econômicos causados pela pandemia.

 

*O presente artigo não representa aconselhamento jurídico. Para eventuais dúvidas entre em contato com um advogado ou uma Empresa Júnior jurídica.

 

Escrito por: João Vitor Monteiro

Revisado por: William Radaic

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